5. FAQ Bail à ferme

Le propriétaire est parfois bien en peine de savoir qui occupe sa terre agricole. En effet, lors d’une succession par exemple, il constate qu’elle est exploitée, cultivée, pâturée… sans pour autant percevoir un fermage. Comment savoir qui occupe cette parcelle ?

Les agriculteurs et non agriculteurs qui demandent des aides européennes (PAC) doivent être identifiés et déclarer annuellement toutes les parcelles qu’ils exploitent au SIGeC (Système Intégré de Gestion et de Contrôle) géré par l’Administration de l’Agriculture. La confidentialité des données à caractère personnel fait en sorte que ni l’Administration wallonne ni les communes ne peuvent communiquer au propriétaire de la parcelle agricole l’identité de l’agriculteur qui l’exploite. Le propriétaire est-il alors contraint de se renseigner lui-même auprès des voisins ou des agriculteurs du village pour connaître le mystérieux occupant ?

Il y a lieu d’abord de vérifier les comptes bancaires du défunt. En effet, il n’est pas rare que le preneur ait procédé à une cession (privilégiée ou non) sans en avoir informé son bailleur. Seul le nom du débiteur a été modifié sur le virement du fermage. Par exemple, l’adresse est identique, le nom de famille est identique mais, le prénom a changé, un prénom a été ajouté avec la mention « association de fait », ou encore une société agricole remplace le nom de famille… Dans ce cas, le preneur est celui qui paie le fermage. Et la jurisprudence a reconnu l’existence d’un bail à ferme au nom de celui qui a payé le fermage au moins 2 années consécutives… (En cas de doute, il ne faut pas hésiter à renvoyer le virement à l’expéditeur et demander des éclaircissements au preneur initial.)

Le site de la banque carrefour des entreprises https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoeknaamfonetischform.html devrait ensuite pouvoir vous donner son adresse. 

Si aucun fermage n’apparaît dans les comptes, il est possible que le paiement se faisait de la main à la main ou encore, que l’occupation était précaire et gratuite… Soit ! Pour connaître l’identité de l’exploitant, le Code de l’Agriculture (art. 38) prévoit désormais que les données à caractère personnel peuvent être traitées par les notaires pour les finalités suivantes (au 05/10/20, l'accès à cette base de donnée n'est pas encore effectif, renseignez-vous auprès de votre notaire) :

• l'identification des titulaires de droit au bail à ferme à l'occasion de la vente, de la liquidation, de la succession ou de régimes matrimoniaux de parcelles agricoles ;
• la notification du droit de préemption dans le cadre de la loi sur le bail à ferme ;
• l'identification des parcelles déclarées comme parcelles agricoles ;
• l'identification des occupants d'une parcelle dans le cadre de missions d'expertise qui leur sont confiées pour des motifs d'intérêt général par les pouvoirs publics (par exemple lors d’un remembrement).

Si vous êtes un propriétaire non-agriculteur, il existe un risque de requalification du contrat en bail à ferme. 

Si vous êtes un propriétaire agriculteur, le risque est beaucoup moins important. Il faut toutefois que l'objet du contrat soit bien respecté, c'est-à-dire la vente d'herbes.

Quoi qu'il en soit, la signature d'un contrat de vente d'herbes sur pied ne doit pas être prise à la légère. Il est conseillé de contacter le service juridique d'NTF avant toute signature.

Distinguons trois hypothèses :

•Si vous arrivez à déterminer dans vos archives que votre bail a été conclu (ou cédé) avant le 1er janvier 2002 : la fin est en principe prévue le 1er janvier 2038. 

•Si vous n’arrivez pas à savoir à partir de quand votre bail a commencé : la fin est aussi en principe prévue le 1er janvier 2038.

•Si votre locataire arrive à démontrer que le bail verbal a été conclu ou cédé entre le 1er janvier 2002 et le 1er janvier 2020, la fin pourrait être prévue plus tard que 2038 et dans le pire des cas, au 1er janvier 2056. On prendrait alors, selon l’interprétation de la loi la moins favorable, 2056 - le nombre d’années contractuelles déjà écoulées depuis la cession ou le commencement du bail.

Pour être certain de l’historique du bail, il est donc préférable de s’adresser à son locataire et de constater avec lui sur papier les événements qui ont touché la vie du bail, c’est-à-dire la date de conclusion, l’éventuelle cession du bail d’un agriculteur à un autre,… 

A défaut, vous (ou peut–être vos éventuels héritiers) risqueriez de vous retrouver en 2038 face à un locataire qui apporte la preuve que la fin de bail est en fait prévue non en 2038, mais bien plus tard. 

C’est donc maintenant qu’il faut agir afin d’apporter de la clarté et de la sécurité dans vos relations contractuelles.

Attention toutefois, même si vous arriviez à déterminer la date de fin de bail avec votre locataire, rien ne l’empêchera d’ici là de céder le bail à ses descendants et repartir ainsi pour un nouveau bail de 4x9ans (s’opposer à ce type de cession est possible, mais les hypothèses sont limitées).

Pour vous protéger contre cela, il vous faudra convaincre votre locataire de signer un bail de carrière, de fin de carrière ou encore un bail de longue durée.

Si un autre agriculteur que votre locataire exploite vos terres, il peut s'agir selon le cas d':

1. Une sous-location

La sous-location est une seconde location conclue entre votre locataire et un tiers. Votre locataire devient donc le bailleur de cette autre personne dont il percevra probablement un loyer.

Si votre locataire souhaite réaliser ce type d’opération, il doit obtenir votre accord. A défaut pour lui d’avoir votre autorisation et, s’il poursuit dans cette démarche, vous pourriez demander en justice la fin de votre bail.

La sous-location à un des descendants de votre locataire ne nécessite par contre pas d’autorisation. Celui-ci devra toutefois, à peine de nullité de la sous-location, vous en informer au plus tard dans les trois mois.

2. Un contrat de culture, un échange de culture ou encore un contrat d'entreprise

Attention, ce n’est pas parce qu’un autre agriculteur est sur vos terres, qu’il y a sous-location. Il pourrait en effet s’agir d’un contrat de culture, d'un échange de culture ou d'un contrat d'entreprise qui, eux, ne nécessitent pas d’autorisation du bailleur.

2.1. Le contrat de culture

Le contrat de culture est celui par lequel votre locataire concède l’exploitation de la terre à un autre agriculteur de manière occasionnelle pour des questions d’organisation. Le contrat de culture est conclu pour une durée de maximum un an et votre agriculteur aura toujours à sa charge la préparation de la terre (engrais, phyto). Il s’agit par exemple des conventions de vente d’herbes sur pied, ou des contrats de culture de pommes de terre, de lin ou encore de petits pois, menés par l’industrie agro-alimentaire.

Le contrat de culture doit désormais vous être notifié par votre locataire. 

2.2. L’échange de culture

Un échange de culture est un contrat par lequel deux agriculteurs échangent des parcelles similaires pour des questions de facilités. Ce type de contrat n’influence pas vos rapports avec votre locataire dès l’instant où c’est toujours bien lui qui reste tenu des droits et obligations du bail à ferme que vous avez convenu ensemble. C’est donc à lui que vous devez vous adresser en cas de problème.

Tout projet d’échange de culture doit vous être notifié par votre locataire trois mois avant ledit échange. Vous aurez la possibilité de vous y opposer devant le juge de paix dans les trois mois de la notification.

2.3. Le contrat d'entreprise

Lorsque votre locataire rémunère un agriculteur ou un entrepreneur agricole afin qu'il vienne effectuer des travaux dans vos terres, il s'agit d'un contrat d'entreprise.

Les contrats d'entreprise sont permis et aucune notification à l'égard du propriétaire n'est requise.

L'exploitation d'une exploitation agricole ne requiert pas que le preneur exécute lui-même un travail manuel.

3. Une cession du bail

La cession de bail est un acte par lequel votre locataire va transférer votre contrat à une autre personne. Cette dernière sera votre nouveau locataire et vous paiera désormais les fermages.

L’accord du propriétaire est requis lorsque le locataire veut effectuer cette opération. A défaut, vous pourriez demander en justice la fin de votre bail.

Cependant, lorsque votre locataire veut céder le bail à un de ses descendants, il n’a pas besoin de votre autorisation. Il devra toutefois vous en informer au plus tard dans les trois mois de la cession et ce sous peine de nullité.

Attention, dans le cas des cessions soumises à autorisation du bailleur, certains locataires, pour éviter de demander l’avis du propriétaire, procèdent au remplacement ou à l’ajout d’un nom ou prénom sur le virement bancaire du fermage ou effectuent tout simplement le paiement au départ d’un autre compte.

Or, une certaine jurisprudence considère que le propriétaire a accepté la cession du bail lorsqu’il accepte plusieurs années de suite le fermage d’une autre personne.

Par conséquent, si vous recevez un versement d’un nouveau compte bancaire ou avec une nouvelle communication, il est préférable de renvoyer le versement ainsi que d’adresser un recommandé à votre locataire indiquant votre refus d’accepter un versement d’une personne étrangère à votre convention.

Oui, si le locataire démontre bien qu'il a apporté des matières fertilisantes qui subsistent dans le sol à sa sortie.

A cet égard, la simple production de factures d'engrais par le preneur n'est pas suffisante. Généralement, il devra recourir à une expertise et/ou, les deux dernières années du bail, envoyer au bailleur un courrier recommandé indiquant les dates d'épandage et les quantités déversées afin que le propriétaire puisse vérifier la réalité de cet épandage. Le montant de cette indemnité ne peut pas dépasser les frais exposés par le locataire.

Toutefois, la loi prévoit que si le bailleur prouve que le preneur a reçu gratuitement à son entrée, des pailles, engrais, arrière-engrais, prestations ou avantages, il sera établi un compte à la fin du bail et le bailleur ou le preneur devra la valeur de la différence des quantités, calculée au moment de la sortie de ferme. Désormais, vu l'obligation pour les parties de recourir à un état des lieux avec des analyses de sol, la question de cette indemnité sera plus rapidement résolue de cette manière.

Non, il faut en effet que le preneur affecte principalement la parcelle à son exploitation agricole.

Or, l'élevage de chevaux est étranger à l'agriculture sauf s'il s'agit de chevaux de trait ou de labour ou encore de chevaux destinés à la commercialisation de la viande. 

Par conséquent, le bailleur pourrait demander la fin du bail en justice car le locataire ne respecte pas ses obligations. Il veillera préalablement à lui adresser un courrier de mise en demeure.

Si en plus il s'agit de chevaux pris en pension, alors il pourrait même s'agir d'une sous-location interdite.

Principe: le locataire ne peut faire de nouvelles plantations qu'avec votre consentement écrit.

Exceptions: sont néanmoins permises sans votre consentement,

• les plantations qui sont nécessaires à la conservation du bien (ex: haies destinées à protéger les cultures contre le vent);
• Les plantations de remplacement d'arbres morts ou abattus, sauf si vous lui avez donné congé;
• Les plantations d'arbres fruitiers basse tige, sauf si vous lui avez donné congé. La plantation n'est toutefois autorisée que si elle a une étendue d'au moins 50 ares, si elle est attenante à une plantation existante ou à un chemin d'accès permanent et pour autant qu'elle soit courante dans la région et conforme aux données d'une exploitation rationnelle. Sur ce dernier point, le preneur doit obtenir préalablement l'avis favorable du service désigné par le Gouvernement.

Principe: aucune plantation d’arbres ne peut être faite par le bailleur sur le bien loué. Toute clause contraire insérée dans le bail n'a aucune valeur.

Exceptions: le bailleur peut néanmoins effectuer certaines plantations, notamment:

- Le remplacement d'arbres fruitiers à haute ou à basse tige;

- Le remplacement des haies mortes;

- Le remplacement d'arbres forestiers sur les prairies;

- Les plantations nécessaires à la conservation du bien (ex: peupliers brise-vent).

Les règles légales étant particulièrement restrictives, certaines pratiques, notamment agroforestières, sont difficilement envisageables. Cependant, des solutions existent. Vous pouvez à cet égard consulter le service juridique d'NTF pour un service personnalisé.

• Si la construction est autorisée et si le bail prend fin à l'initiative du bailleur, le montant de cette indemnité ne pourra être inférieur aux frais que le preneur a supportés, dans la mesure où ils n'ont pas été amortis, cet amortissement étant fixé forfaitairement à 4 p.c. l'an.
• Si la construction est autorisée et si le bail prend fin à l'initiative du preneur, l'indemnité est calculée de la même manière qu'au premier point sauf qu'ici, elle ne peut pas dépasser le montant des fermages payés par le locataire au cours des cinq dernières années pour la totalité des biens qu'il louait au même propriétaire.
• Si la construction est autorisée et si le bail prend fin à l'initiative du preneur pour motifs graves (ex: maladie, invalidité,...), l'indemnité est calculée comme au premier point.
• Si la constuction n'a pas été autorisée mais est bien régulière, le montant de l'indemnité ne pourra dépasser la somme des fermages payés par le preneur au cours des trois dernières années, pour la totalité des biens loués par lui au même bailleur.
• Si la construction n'a pas été autorisée et est irrégulière, le bailleur peut exiger l'enlèvement.

Le nouveau congé pour vendre est un mécanisme que vous pouvez activer si vous avez préalablement désigné dans votre contrat comme étant susceptible de faire l'objet de ce congé, une parcelle agricole qui présente une superficie maximum de deux hectares ou ne représente pas plus de dix pourcents d'un ensemble de parcelles d'un seul tenant faisant partie d'un même bail entre le même bailleur et le même preneur.

Vous pourrez alors libérer du bail à ferme pour la vendre cette parcelle agricole.

Pour pouvoir bénéficier de ce congé, il faut que le locataire ait au moins pu bénéficier du bail portant sur la parcelle durant trois ans préalablement au congé donné par le bailleur.

Le délai de préavis est d’au moins six mois.

Le bail sera résilié sur cette parcelle au jour de la transcription de l'acte authentique de vente. Ce délai est toutefois prolongé pour permettre le complet enlèvement de la récolte croissante.

Attention, ce congé est valable deux ans à dater de sa notification. Si la vente de la parcelle n'est pas intervenue dans ce délai, le congé n’est plus valable.

Par ailleurs, le droit de préemption du preneur s'applique.

Le preneur peut demander à tout moment la révision du fermage d'un bail en cours dont le montant dépasse le maximum autorisé, le fermage est alors ramené au taux légal.

Par ailleurs, dans la mesure où ils dépassent le taux légal, les fermages échus et payés des cinq dernières années qui précèdent la demande sont restitués au preneur à sa demande.L'action du preneur en restitution de ces sommes se prescrit après un an à compter du jour où il quitte le bien loué.

Enfin, concernant l'impôt des personnes physiques, si le bailleur ne respecte pas la législation sur les fermages, il sera taxé suivant le régime ordinaire des revenus immobiliers et non suivant le régime spécifique aux baux à ferme.

Le droit de préemption confère au locataire le droit d'être préféré à tout autre acheteur de la terre en offrant un prix équivalent.

Sachez qu'il existe des exceptions où le droit de préemption ne s'applique pas (ex: si le preneur a atteint l'âge légal de la pension, bénéficie d'une pension de retraite ou de survie et ne peut indiquer aucune des personnes mentionnées à l'article 34 de la loi comme pouvant poursuivre son exploitation).

Si vous avez signé un bail de carrière ou de fin de carrière avec l'agriculteur, la réponse est oui. En effet, ces baux se terminent lorsque le locataire atteint l'âge légal de la pension.

Pour les autres baux, la réponse est beaucoup plus nuancée.

En effet, l'arrivée à l'âge légal de la pension ne met pas fin naturellement au bail. Il faudra d'abord examiner si le locataire poursuit son activité agricole ou pas.

Si ce n'est pas le cas, vous pourriez obtenir en justice la fin du bail à défaut pour lui d'y renoncer spontanément.

Si par contre, l'agriculteur continue son exploitation après sa pension (il conserve son numéro d'entreprise, garde une activité,...) alors, le bail se poursuit jusqu'à son terme.

L'arrivée à la pension ne changera alors qu'une seule chose pour vous: une nouvelle possibilité de congé avec des délais de préavis réduits ( minimum 1 an, maximum 4 ans).

Pour cela, il faut que trois conditions soient réunies : le preneur doit avoir atteint l'âge légal de la pension, bénéficier d'une pension de retraite ou de survie et ne pas avoir de descendants susceptibles de reprendre.

Cette nouvelle possibilité de congé ne peut être donnée que pour :

• exploitation personnelle;
• pour vendre, donner, échanger, apporter en société ou louer les biens à un autre agriculteur. Cet agriculteur doit posséder soit une exploitation viable ou une exploitation faisant l'objet d'un plan d'amélioration matérielle de l'exploitation démontrant des investissements faits ou à faire dans le but de créer l'exploitation, de la développer, d'augmenter ou de maintenir le niveau de ses revenus.

Le décès du locataire ne met pas fin au bail sauf si ce décès intervient durant une période de tacite reconduction ou si le propriétaire s’est réservé la faculté dans le contrat d'y mettre un terme si le preneur décédé ne laisse ni conjoint survivant, ni cohabitant légal survivant, ni descendants ou enfants adoptifs, ni descendants ou enfants adoptifs de son conjoint ou de son cohabitant légal, ni conjoints ou cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs.

Hors ces cas, le bail continue simplement au profit de ses héritiers ou ayants droit. Ceux-ci seront alors tenus de notifier au bailleur qui reprend le droit au bail. Aussi longtemps qu'aucune notification n'a été donnée, les héritiers et ayants droit sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur.

Le cessionnaire doit soit être titulaire d’un certificat d'études ou d'un diplôme à orientation agricole, soit poursuivre un cursus depuis un an au moins en vue d’obtenir un certificat d'études ou d'un diplôme à orientation agricole ou justifier d’une expérience suffisante (être exploitant agricole ou l'avoir été pendant au moins un an au cours des cinq dernières années). 

Tableau : Certificats et diplômes permettant d’attester de la qualification du cessionnaire.

*CQ6 : Certificat de qualification de 6^ème année secondaire **CESS : Certificat d’enseignement secondaire supérieur

Oui, vous pouvez toujours. 

Cependant, la vente ne met pas un terme au bail à ferme. Le bail va simplement suivre le terrain et l’acheteur sera le nouveau bailleur. Par conséquent, vendre un terrain sous bail à ferme est une opération relativement peu rentable (perte de 15 à 40% sur le prix de vente).

En effet, les seuls potentiels acquéreurs seront vraisemblablement des agriculteurs ayant leur exploitation dans un rayon restreint par rapport au bien vendu. Seuls ces derniers pourront récupérer le bien pour exploitation personnelle moyennant le respect d’un délai de préavis.

Le prix variera donc en fonction de la demande et notamment du délai dans lequel l’agriculteur-acquéreur pourra récupérer le bien pour son usage personnel.

Si le bail écrit classique est en première ou deuxième période d’occupation, il devra attendre la fin de la période en cours pour récupérer le bien moyennant un préavis de minimum 2 ans, maximum 4 ans donné avant la fin de ladite période. Si le bail est dans une troisième période ou subséquente, il pourra donner le préavis à tout moment. Celui-ci est de minimum 3 ans, maximum 4 ans.

Enfin, s’il s’agit d’un bail verbal, un acquéreur agriculteur pourra normalement récupérer le bien moyennant un préavis de 6 mois donné dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la vente. Toutefois, il s’agit d’une nouvelle règle prévue par le décret qui doit encore être interprétée par les cours et tribunaux.

De nombreux événements, petits ou grands, pendant la vie du bail, doivent être au minimum portés à la connaissance du bailleur, sous peine de sanctions.

Il est faux de penser que le défaut d’information par le preneur permet d’obtenir devant le juge la nullité du bail à ferme. Le tableau ci-dessous résume les évènements qui nécessitent de la part du preneur soit une information (notification du l’identité, de la durée et des parcelles concernées) soit une autorisation (préalable et écrite) auprès du bailleur et les sanctions que le bailleur pourrait activer en cas de manquement. La mention NEW indique qu’il s’agit d’une nouveauté prévue dans le décret.

Le bailleur qui apprend qu’il n’a pas été informé peut donc agir en justice pour demander dans la plupart des cas d’annuler le contrat de culture ou l’échange etc… ce qui le dissuadera la plupart du temps en se disant « à quoi bon, cela ne changera rien ». Toutefois, grâce à ces nouvelles obligations d’information, il sera beaucoup plus difficile pour le preneur de prouver qu’il ne sous-louait pas s’il a omis d’informer son bailleur d’un simple contrat de culture ou d’échange…