Dernière mise à jour le 1 Mar. 2022
Nous vous proposons ici une série de réponses à des questions que se posent les bailleurs ou attirons l'attention des bailleurs sur des questions essentielles liées au bail à ferme.
Cette rubrique est destinée à s'étoffer avec le temps: n'hésitez pas à y revenir régulièrement !
Pour tout complément d'information, contactez le service juridique de NTF
Qui occupe ma parcelle agricole?
Le propriétaire est parfois bien en peine de savoir qui occupe sa terre agricole. En effet, lors d’une succession par exemple, il constate qu’elle est exploitée, cultivée, pâturée… sans pour autant percevoir un fermage. Comment savoir qui occupe cette parcelle ?
Les agriculteurs et non agriculteurs qui demandent des aides européennes (PAC) doivent être identifiés et déclarer annuellement toutes les parcelles qu’ils exploitent au SIGeC (Système Intégré de Gestion et de Contrôle) géré par l’Administration de l’Agriculture. La confidentialité des données à caractère personnel fait en sorte que ni l’Administration wallonne ni les communes ne peuvent communiquer au propriétaire de la parcelle agricole l’identité de l’agriculteur qui l’exploite. Le propriétaire est-il alors contraint de se renseigner lui-même auprès des voisins ou des agriculteurs du village pour connaître le mystérieux occupant ?
Il y a lieu d’abord de vérifier les comptes bancaires du défunt. En effet, il n’est pas rare que le preneur ait procédé à une cession (privilégiée ou non) sans en avoir informé son bailleur. Seul le nom du débiteur a été modifié sur le virement du fermage. Par exemple, l’adresse est identique, le nom de famille est identique mais, le prénom a changé, un prénom a été ajouté avec la mention « association de fait », ou encore une société agricole remplace le nom de famille… Dans ce cas, le preneur est celui qui paie le fermage. Et la jurisprudence a reconnu l’existence d’un bail à ferme au nom de celui qui a payé le fermage au moins 2 années consécutives… (En cas de doute, il ne faut pas hésiter à renvoyer le virement à l’expéditeur et demander des éclaircissements au preneur initial.)
Le site de la banque carrefour des entreprises https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoeknaamfonetischform.html devrait ensuite pouvoir vous donner son adresse.
Si aucun fermage n’apparaît dans les comptes, il est possible que le paiement se faisait de la main à la main ou encore, que l’occupation était précaire et gratuite… Soit ! Pour connaître l’identité de l’exploitant, le Code de l’Agriculture (art. 38) prévoit désormais que les données à caractère personnel peuvent être traitées par les notaires pour les finalités suivantes (au 05/10/20, l'accès à cette base de donnée n'est pas encore effectif, renseignez-vous auprès de votre notaire) :
- l'identification des titulaires de droit au bail à ferme à l'occasion de la vente, de la liquidation, de la succession ou de régimes matrimoniaux de parcelles agricoles ;
- la notification du droit de préemption dans le cadre de la loi sur le bail à ferme ;
- l'identification des parcelles déclarées comme parcelles agricoles ;
- l'identification des occupants d'une parcelle dans le cadre de missions d'expertise qui leur sont confiées pour des motifs d'intérêt général par les pouvoirs publics (par exemple lors d’un remembrement).
Suis-je protégé du bail à ferme en changeant chaque année de locataire?
Non. Dès l'instant où les conditions pour qu'il y ait bail à ferme sont réunies, la durée ou le changement régulier de locataire importe peu.
Suis-je protégé du bail à ferme en signant un contrat de vente d'herbes sur pied avec un agriculteur?
Si vous êtes un propriétaire non-agriculteur, il existe un risque de requalification du contrat en bail à ferme.
Si vous êtes un propriétaire agriculteur, le risque est beaucoup moins important. Il faut toutefois que l'objet du contrat soit bien respecté, c'est-à-dire la vente d'herbes.
Quoi qu'il en soit, la signature d'un contrat de vente d'herbes sur pied ne doit pas être prise à la légère. Il est conseillé de contacter le service juridique d'NTF avant toute signature.
Suis-je protégé du bail à ferme en signant des contrats de culture avec des agriculteurs?
Si vous êtes un propriétaire non-agriculteur, le contrat sera requalifié en bail à ferme.
Si vous êtes un propriétaire agriculteur, le risque est beaucoup moins important. Il faut toutefois que l'objet du contrat soit bien respecté. Il faut donc respecter les conditions suivantes:
- le contrat de culture est conclu pour une culture déterminée et une durée inférieure à 1 an ;
- le propriétaire doit effectuer les travaux de fumure et de préparation de la terre ;
- un contrat de culture ne peut être qu’occasionnel ;
Quoi qu'il en soit, la signature d'un contrat de culture ne doit pas être prise à la légère. Il est conseillé de contacter le service juridique d'NTF avant toute signature.
Bail verbal conclu avant la réforme de 2020: comment déterminer sa date de fin?
Distinguons trois hypothèses :
•Si vous arrivez à déterminer dans vos archives que votre bail a été conclu (ou cédé) avant le 1er janvier 2002 : la fin est en principe prévue le 1er janvier 2038.
•Si vous n’arrivez pas à savoir à partir de quand votre bail a commencé : la fin est aussi en principe prévue le 1er janvier 2038.
•Si votre locataire arrive à démontrer que le bail verbal a été conclu ou cédé entre le 1er janvier 2002 et le 1er janvier 2020, la fin pourrait être prévue plus tard que 2038 et dans le pire des cas, au 1er janvier 2056. On prendrait alors, selon l’interprétation de la loi la moins favorable, 2056 - le nombre d’années contractuelles déjà écoulées depuis la cession ou le commencement du bail.
Pour être certain de l’historique du bail, il est donc préférable de s’adresser à son locataire et de constater avec lui sur papier les événements qui ont touché la vie du bail, c’est-à-dire la date de conclusion, l’éventuelle cession du bail d’un agriculteur à un autre,…
A défaut, vous (ou peut–être vos éventuels héritiers) risqueriez de vous retrouver en 2038 face à un locataire qui apporte la preuve que la fin de bail est en fait prévue non en 2038, mais bien plus tard.
C’est donc maintenant qu’il faut agir afin d’apporter de la clarté et de la sécurité dans vos relations contractuelles.
Attention toutefois, même si vous arriviez à déterminer la date de fin de bail avec votre locataire, rien ne l’empêchera d’ici là de céder le bail à ses descendants et repartir ainsi pour un nouveau bail de 4x9ans (s’opposer à ce type de cession est possible, mais les hypothèses sont limitées).
Pour vous protéger contre cela, il vous faudra convaincre votre locataire de signer un bail de carrière, de fin de carrière ou encore un bail de longue durée.
Bail écrit conclu avant la réforme de 2020: comment déterminer sa date de fin?
Rien n’a été prévu textuellement par le décret concernant sa date de fin. On ne peut donc qu’interpréter. Logiquement, il faudrait prendre la date de commencement du bail et ajouter les nouvelles durées prévues par la loi.
Exemple 1 : bail de 9 ans conclu en 1990+ 3 renouvellements de 9 ans = fin en 2026 (si une cession privilégiée est notifiée au propriétaire avant 2026, le bail redémarre pour 4x9 ans).
Exemple 2: bail de 18 ans conclu en1990 + 3 renouvellements de 9 ans= fin en 2035 (si une cession privilégiée est notifiée au propriétaire avant 2035, le bail redémarre pour 4x9 ans).
Exemple 3: bail de 27 ans conclu en 1990 + 1 renouvellement de 9 ans= fin en 2026 (un seul renouvellement de 9 ans ici. Il s'agit en effet d'un bail de longue durée né après la loi du 7 novembre 1988. Si vous possédez un bail de longue durée conclu avant cette loi, il faudra lui ajouter 3 renouvellements de 9 ans).
Si d’après votre calcul la fin de votre bail est intervenue avant le premier janvier 2020, vous pourriez déjà récupérer votre bien moyennant congé assorti d’un préavis de 6 mois.
Mais tout ceci n’est qu’interprétation, la loi n'étant pas claire. Certains spécialistes estiment en effet que la nouvelle loi ne s'applique pas aux baux écrits en cours. Il faudra donc attendre des décisions des Cours et tribunaux pour évacuer toute incertitude.
NTF préconisera toujours au préalable un dialogue avec le locataire pour décider ensemble de ce qu’on fait, quitte à signer un bail de fin de carrière si le preneur n’a pas encore atteint l’âge de la pension.
Un autre agriculteur que mon locataire exploite les terres. Est-ce permis par la loi?
Si un autre agriculteur que votre locataire exploite vos terres, il peut s'agir selon le cas d':
1. Une sous-location
La sous-location est une seconde location conclue entre votre locataire et un tiers. Votre locataire devient donc le bailleur de cette autre personne dont il percevra probablement un loyer.
Si votre locataire souhaite réaliser ce type d’opération, il doit obtenir votre accord. A défaut pour lui d’avoir votre autorisation et, s’il poursuit dans cette démarche, vous pourriez demander en justice la fin de votre bail.
La sous-location à un des descendants de votre locataire ne nécessite par contre pas d’autorisation. Celui-ci devra toutefois, à peine de nullité de la sous-location, vous en informer au plus tard dans les trois mois.
2. Un contrat de culture, un échange de culture ou encore un contrat d'entreprise
Attention, ce n’est pas parce qu’un autre agriculteur est sur vos terres, qu’il y a sous-location. Il pourrait en effet s’agir d’un contrat de culture, d'un échange de culture ou d'un contrat d'entreprise qui, eux, ne nécessitent pas d’autorisation du bailleur.
2.1. Le contrat de culture
Le contrat de culture est celui par lequel votre locataire concède l’exploitation de la terre à un autre agriculteur de manière occasionnelle pour des questions d’organisation. Le contrat de culture est conclu pour une durée de maximum un an et votre agriculteur aura toujours à sa charge la préparation de la terre (engrais, phyto). Il s’agit par exemple des conventions de vente d’herbes sur pied, ou des contrats de culture de pommes de terre, de lin ou encore de petits pois, menés par l’industrie agro-alimentaire.
Le contrat de culture doit désormais vous être notifié par votre locataire.
2.2. L’échange de culture
Un échange de culture est un contrat par lequel deux agriculteurs échangent des parcelles similaires pour des questions de facilités. Ce type de contrat n’influence pas vos rapports avec votre locataire dès l’instant où c’est toujours bien lui qui reste tenu des droits et obligations du bail à ferme que vous avez convenu ensemble. C’est donc à lui que vous devez vous adresser en cas de problème.
Tout projet d’échange de culture doit vous être notifié par votre locataire trois mois avant ledit échange. Vous aurez la possibilité de vous y opposer devant le juge de paix dans les trois mois de la notification.
2.3. Le contrat d'entreprise
Lorsque votre locataire rémunère un agriculteur ou un entrepreneur agricole afin qu'il vienne effectuer des travaux dans vos terres, il s'agit d'un contrat d'entreprise.
Les contrats d'entreprise sont permis et aucune notification à l'égard du propriétaire n'est requise.
L'exploitation d'une exploitation agricole ne requiert pas que le preneur exécute lui-même un travail manuel.
3. Une cession du bail
La cession de bail est un acte par lequel votre locataire va transférer votre contrat à une autre personne. Cette dernière sera votre nouveau locataire et vous paiera désormais les fermages.
L’accord du propriétaire est requis lorsque le locataire veut effectuer cette opération. A défaut, vous pourriez demander en justice la fin de votre bail.
Cependant, lorsque votre locataire veut céder le bail à un de ses descendants, il n’a pas besoin de votre autorisation. Il devra toutefois vous en informer au plus tard dans les trois mois de la cession et ce sous peine de nullité.
Attention, dans le cas des cessions soumises à autorisation du bailleur, certains locataires, pour éviter de demander l’avis du propriétaire, procèdent au remplacement ou à l’ajout d’un nom ou prénom sur le virement bancaire du fermage ou effectuent tout simplement le paiement au départ d’un autre compte.
Or, une certaine jurisprudence considère que le propriétaire a accepté la cession du bail lorsqu’il accepte plusieurs années de suite le fermage d’une autre personne.
Par conséquent, si vous recevez un versement d’un nouveau compte bancaire ou avec une nouvelle communication, il est préférable de renvoyer le versement ainsi que d’adresser un recommandé à votre locataire indiquant votre refus d’accepter un versement d’une personne étrangère à votre convention.
Suis-je obligé de réaliser un état des lieux?
Oui, les parties ont l’obligation de dresser un état des lieux d'entrée détaillé contradictoirement et à frais communs.
A défaut de conclure un état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin de l'occupation.
Dans la plupart des cas, il sera difficile, voire impossible, pour le propriétaire de renverser cette présomption et de prouver d’éventuels dégâts que le locataire aurait réalisé sur son bien.
Pour les éléments qui auraient dû être repris dans le contenu minimal de l’état des lieux, la loi empêche même le propriétaire d’en apporter la preuve contraire.
Dois-je payer une indemnité d'arrière-engrais à mon locataire en fin de bail?
Oui, si le locataire démontre bien qu'il a apporté des matières fertilisantes qui subsistent dans le sol à sa sortie.
A cet égard, la simple production de factures d'engrais par le preneur n'est pas suffisante. Généralement, il devra recourir à une expertise et/ou, les deux dernières années du bail, envoyer au bailleur un courrier recommandé indiquant les dates d'épandage et les quantités déversées afin que le propriétaire puisse vérifier la réalité de cet épandage. Le montant de cette indemnité ne peut pas dépasser les frais exposés par le locataire.
Toutefois, la loi prévoit que si le bailleur prouve que le preneur a reçu gratuitement à son entrée, des pailles, engrais, arrière-engrais, prestations ou avantages, il sera établi un compte à la fin du bail et le bailleur ou le preneur devra la valeur de la différence des quantités, calculée au moment de la sortie de ferme. Désormais, vu l'obligation pour les parties de recourir à un état des lieux avec des analyses de sol, la question de cette indemnité sera plus rapidement résolue de cette manière.
Mon locataire a-t-il droit aux indemnités de fin de bail si le bail est résilié à ses torts ou s'il me notifie un congé?
Oui, les indemnités peuvent être réclamées par le locataire quelque soit la manière dont le bail se termine. Il devra par contre démontrer que dans son cas, elles sont bien dues.
Mon locataire met des chevaux dans la prairie que je lui loue alors que nous avons signé un bail à ferme. Est-ce permis?
Non, il faut en effet que le preneur affecte principalement la parcelle à son exploitation agricole.
Or, l'élevage de chevaux est étranger à l'agriculture sauf s'il s'agit de chevaux de trait ou de labour ou encore de chevaux destinés à la commercialisation de la viande.
Par conséquent, le bailleur pourrait demander la fin du bail en justice car le locataire ne respecte pas ses obligations. Il veillera préalablement à lui adresser un courrier de mise en demeure.
Si en plus il s'agit de chevaux pris en pension, alors il pourrait même s'agir d'une sous-location interdite.
Puis-je obliger mon nouveau locataire à cultiver en bio?
Non. Sous réserves de certaines exceptions légales, toutes clauses conventionnelles restreignant la liberté du preneur quant au mode de culture des terres louée sont nulles.
Mon locataire peut-il réaliser des plantations sur les biens loués?
Principe: le locataire ne peut faire de nouvelles plantations qu'avec votre consentement écrit.
Exceptions: sont néanmoins permises sans votre consentement,
- les plantations qui sont nécessaires à la conservation du bien (ex: haies destinées à protéger les cultures contre le vent);
- Les plantations de remplacement d'arbres morts ou abattus, sauf si vous lui avez donné congé;
- Les plantations d'arbres fruitiers basse tige, sauf si vous lui avez donné congé. La plantation n'est toutefois autorisée que si elle a une étendue d'au moins 50 ares, si elle est attenante à une plantation existante ou à un chemin d'accès permanent et pour autant qu'elle soit courante dans la région et conforme aux données d'une exploitation rationnelle. Sur ce dernier point, le preneur doit obtenir préalablement l'avis favorable du service désigné par le Gouvernement.
Devrais-je lui payer une indemnité en fin de bail pour les plantations qu'il a réalisées?
- Si la plantation est autorisée ou effectuée régulièrement (c-à-d dans le cadre d'une des exceptions) et si le bail prend fin avant que la plantation ait 18 ans, le preneur a droit à une indemnité si la plantation a causé une plus-value au bien;
- Si la plantation est autorisée ou effectuée régulièrement (c-à-d dans le cadre d'une des exceptions), vous avez droit à une indemnité si la plantation a causé une moins-value au bien;
- Si la plantation n'est ni autorisée ni effectuée régulièrement, vous avez droit à une indemnité.
Puis-je en tant que bailleur réaliser des plantations sur le bien loué?
Principe: aucune plantation d’arbres ne peut être faite par le bailleur sur le bien loué. Toute clause contraire insérée dans le bail n'a aucune valeur.
Exceptions: le bailleur peut néanmoins effectuer certaines plantations, notamment:
- Le remplacement d'arbres fruitiers à haute ou à basse tige;
- Le remplacement des haies mortes;
- Le remplacement d'arbres forestiers sur les prairies;
- Les plantations nécessaires à la conservation du bien (ex: peupliers brise-vent).
Les règles légales étant particulièrement restrictives, certaines pratiques, notamment agroforestières, sont difficilement envisageables. Cependant, des solutions existent. Vous pouvez à cet égard consulter le service juridique d'NTF pour un service personnalisé.
Mon locataire peut-il réaliser des constructions sur les lieux loués?
Le preneur a le droit, sauf en cas de congé valable, de construire tous les bâtiments quitte à lui de les entretenir et d'en supporter les charges et de faire tous les travaux et ouvrages, y compris les travaux et ouvrages nouveaux, les travaux et ouvrages d'amélioration, de réparation ou de reconstruction, qui sont utiles à l'habitabilité du bien loué ou utiles à l'exploitation du bien et conformes à sa destination.
Dès l’instant où ces conditions sont réunies, il n’a donc besoin ni de l’autorisation du bailleur, ni de celle du juge de paix.
Ces autorisations n’auront d’intérêt que dans le cadre de l’indemnisation réclamée par le locataire en fin de bail pour la plus-value que le bien a acquise. Elle sera en effet plus favorable si le locataire a obtenu l’accord du bailleur ou l’autorisation du juge de paix.
De même, le preneur qui a obtenu le consentement du bailleur ou l'autorisation du juge de paix est habilité à prendre une inscription hypothécaire pour sûreté de sa créance sur les parcelles cadastrales sur lesquelles lesdites constructions, travaux et ouvrages seront exécutés.
Enfin, pratiquement, l'intérêt de cette autorisation est aussi de pouvoir démarrer des travaux avec la garantie que le bailleur ne conteste pas les conditions légales dans lesquelles ils sont réalisés.
Devrais-je lui payer une indemnité en fin de bail pour les constructions qu'il a réalisées?
- Si la construction est autorisée et si le bail prend fin à l'initiative du bailleur, le montant de cette indemnité ne pourra être inférieur aux frais que le preneur a supportés, dans la mesure où ils n'ont pas été amortis, cet amortissement étant fixé forfaitairement à 4 p.c. l'an.
- Si la construction est autorisée et si le bail prend fin à l'initiative du preneur, l'indemnité est calculée de la même manière qu'au premier point sauf qu'ici, elle ne peut pas dépasser le montant des fermages payés par le locataire au cours des cinq dernières années pour la totalité des biens qu'il louait au même propriétaire.
- Si la construction est autorisée et si le bail prend fin à l'initiative du preneur pour motifs graves (ex: maladie, invalidité,...), l'indemnité est calculée comme au premier point.
- Si la constuction n'a pas été autorisée mais est bien régulière, le montant de l'indemnité ne pourra dépasser la somme des fermages payés par le preneur au cours des trois dernières années, pour la totalité des biens loués par lui au même bailleur.
- Si la construction n'a pas été autorisée et est irrégulière, le bailleur peut exiger l'enlèvement.
Je loue une terre contigue à mon immeuble d'habitation, je souhaiterais en récupérer une partie pour y planter des arbres fruitiers. Que puis-je faire?
Le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment, en vue d'affecter à l'usage familial un terrain d'un tenant, contigu à sa maison d'habitation et dont la superficie ne peut excéder 20 ares.
Le congé ne peut être donné au preneur qu'avec un préavis minimum de trois mois. Le bail est prolongé pour permettre au preneur d'enlever la récolte croissante.
Ce congé ne peut s’exercer qu’une seule fois dans le cadre d’un même bail.
Qu'est-ce que le nouveau congé pour vendre?
Le nouveau congé pour vendre est un mécanisme que vous pouvez activer si vous avez préalablement désigné dans votre contrat comme étant susceptible de faire l'objet de ce congé, une parcelle agricole qui présente une superficie maximum de deux hectares ou ne représente pas plus de dix pourcents d'un ensemble de parcelles d'un seul tenant faisant partie d'un même bail entre le même bailleur et le même preneur.
Vous pourrez alors libérer du bail à ferme pour la vendre cette parcelle agricole.
Pour pouvoir bénéficier de ce congé, il faut que le locataire ait au moins pu bénéficier du bail portant sur la parcelle durant trois ans préalablement au congé donné par le bailleur.
Le délai de préavis est d’au moins six mois.
Le bail sera résilié sur cette parcelle au jour de la transcription de l'acte authentique de vente. Ce délai est toutefois prolongé pour permettre le complet enlèvement de la récolte croissante.
Attention, ce congé est valable deux ans à dater de sa notification. Si la vente de la parcelle n'est pas intervenue dans ce délai, le congé n’est plus valable.
Par ailleurs, le droit de préemption du preneur s'applique.
Une partie des terrains loués à mon agriculteur sont des terrains à bâtir. Puis-je les récupérer?
Oui, la loi vous offre la possibilité de les récupérer mais uniquement pour bâtir dessus.
A cet égard, il est primordial de désigner les parcelles en question comme des terrains à bâtir lorsque vous signez le bail à ferme.
Si la mention de la qualité du terrain n’a pas été insérée dans le contrat de bail initial, il existe quand même des possibilités de récupérer les terrains pour les affecter à leur destination finale mais les formalités sont plus compliquées et/ou les indemnités à verser au locataire sont plus élevées.
Quel est le risque si mon locataire me paie un fermage au-dessus des montants légaux?
Le preneur peut demander à tout moment la révision du fermage d'un bail en cours dont le montant dépasse le maximum autorisé, le fermage est alors ramené au taux légal.
Par ailleurs, dans la mesure où ils dépassent le taux légal, les fermages échus et payés des cinq dernières années qui précèdent la demande sont restitués au preneur à sa demande.L'action du preneur en restitution de ces sommes se prescrit après un an à compter du jour où il quitte le bien loué.
Enfin, concernant l'impôt des personnes physiques, si le bailleur ne respecte pas la législation sur les fermages, il sera taxé suivant le régime ordinaire des revenus immobiliers et non suivant le régime spécifique aux baux à ferme.
J'ai un bien situé en Belgique loué en bail à ferme. Que dois-je déclarer à l'impôt des personnes physiques?
La matière des baux à ferme bénéficie d'un régime spécifique concernant la taxation des revenus immobiliers à l'impôt des personnes physiques.
Est imposable le revenu cadastral indexé des biens donnés en location conformément à la législation sur le bail à ferme et affectés par le locataire à des fins agricoles ou horticoles.
Le propriétaire, pour autant qu'il respecte la législation sur le bail à ferme, notamment la législation sur les fermages, n'est donc pas taxé sur les revenus réels qu'il perçoit.
Dans sa déclaration, il devra par conséquent uniquement déclarer le revenu cadastral de ses parcelles.
Il existe deux exceptions à celà. Le propriétaire ne doit pas déclarer les revenus de biens immobiliers qu'il donne en location :
- en vertu d'un bail de carrière ;
- en vertu d'un bail à ferme concernant des terrains prévoyant une première période d'occupation d'une durée minimale de 18 ans.
Ces revenus sont en effet exonérés.
Qu'est-ce que le droit de préemption?
Le droit de préemption confère au locataire le droit d'être préféré à tout autre acheteur de la terre en offrant un prix équivalent.
Sachez qu'il existe des exceptions où le droit de préemption ne s'applique pas (ex: si le preneur a atteint l'âge légal de la pension, bénéficie d'une pension de retraite ou de survie et ne peut indiquer aucune des personnes mentionnées à l'article 34 de la loi comme pouvant poursuivre son exploitation).
Mon locataire a atteint l'âge légal de la pension. Dispose-t-il encore du droit de préemption?
Il n’y a plus de droit de préemption, depuis ce 1er janvier 2020, pour le preneur qui a atteint l'âge légal de la pension, bénéficie d'une pension de retraite ou de survie et ne peut indiquer aucune des personnes mentionnées à l'article 34 de la loi sur le bail à ferme comme pouvant poursuivre son exploitation.
Les personnes visées à l'article 34 de la loi sur le bail à ferme sont: ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal ou des conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs ou des cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs.
Pour vérifier s’il est dans ces conditions, le notaire chargé de la vente devra interroger le locataire via un envoi recommandé.
Le locataire a alors deux mois pour apporter la preuve qu'il est toujours en activité et qu'il ne perçoit pas une pension de retraite ou préciser, le cas échéant, un descendant comme pouvant poursuivre son exploitation.
A défaut de réponse de sa part, il est réputé être dans les conditions pour ne plus bénéficier du droit de préemption.
Mon locataire a atteint l'âge légal de la pension. Puis-je récupérer mes terres?
Si vous avez signé un bail de carrière ou de fin de carrière avec l'agriculteur, la réponse est oui. En effet, ces baux se terminent lorsque le locataire atteint l'âge légal de la pension.
Pour les autres baux, la réponse est beaucoup plus nuancée.
En effet, l'arrivée à l'âge légal de la pension ne met pas fin naturellement au bail. Il faudra d'abord examiner si le locataire poursuit son activité agricole ou pas.
Si ce n'est pas le cas, vous pourriez obtenir en justice la fin du bail à défaut pour lui d'y renoncer spontanément.
Si par contre, l'agriculteur continue son exploitation après sa pension (il conserve son numéro d'entreprise, garde une activité,...) alors, le bail se poursuit jusqu'à son terme.
L'arrivée à la pension ne changera alors qu'une seule chose pour vous: une nouvelle possibilité de congé avec des délais de préavis réduits ( minimum 1 an, maximum 4 ans).
Pour cela, il faut que trois conditions soient réunies : le preneur doit avoir atteint l'âge légal de la pension, bénéficier d'une pension de retraite ou de survie et ne pas avoir de descendants susceptibles de reprendre.
Cette nouvelle possibilité de congé ne peut être donnée que pour :
- exploitation personnelle;
- pour vendre, donner, échanger, apporter en société ou louer les biens à un autre agriculteur. Cet agriculteur doit posséder soit une exploitation viable ou une exploitation faisant l'objet d'un plan d'amélioration matérielle de l'exploitation démontrant des investissements faits ou à faire dans le but de créer l'exploitation, de la développer, d'augmenter ou de maintenir le niveau de ses revenus.
Mon locataire arrête son exploitation. Il souhaite remettre ses terres à son voisin, notamment celle que je lui loue. Suis-je obligé d'accepter?
Non. Il s'agit en effet d'une cession du bail.
La cession de bail est un acte par lequel votre locataire va transférer votre contrat à une autre personne. Cette dernière sera votre nouveau locataire et vous paiera désormais les fermages.
L’accord du propriétaire est requis lorsque le locataire veut effectuer cette opération, sauf s'il s'agit d'une cession à l'égard des descendants dudit locataire. A défaut, vous pourriez demander en justice la fin de votre bail.
Il faut en général être prudent quand votre locataire vous proprose de signer une autorisation de cession, surtout en présence d'un bail classique.
Certaines contiennent par exemple la mention selon laquelle le bail repartira pour une nouvelle et première période d'occupation.
Par ailleurs une fois le bail cédé, le bailleur sera de nouveau à la merci d'une cession privilégiée réalisée par le nouveau locataire alors qu'il ne l'était a priori plus avec l'ancien puisque ce dernier ne souhaitait pas céder à un de ses descendants.
Il sera donc plutôt conseillé au bailleur de réfléchir avant toute chose à la signature d'un nouveau bail et non au transfert du précédent. Ainsi, il aura la possibilité de choisir le type contrat le plus adapté à sa nouvelle situation.
Mon locataire décède, puis-je récupérer mes terres?
Le décès du locataire ne met pas fin au bail sauf si ce décès intervient durant une période de tacite reconduction ou si le propriétaire s’est réservé la faculté dans le contrat d'y mettre un terme si le preneur décédé ne laisse ni conjoint survivant, ni cohabitant légal survivant, ni descendants ou enfants adoptifs, ni descendants ou enfants adoptifs de son conjoint ou de son cohabitant légal, ni conjoints ou cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs.
Hors ces cas, le bail continue simplement au profit de ses héritiers ou ayants droit. Ceux-ci seront alors tenus de notifier au bailleur qui reprend le droit au bail. Aussi longtemps qu'aucune notification n'a été donnée, les héritiers et ayants droit sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur.
Qu'est-ce qu'une cession privilégiée?
En bail à ferme, un locataire a le droit de céder la totalité de son bail à "ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint, de son cohabitant légal ou aux conjoints ou aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs" sans demander l’autorisation du bailleur. Moyennant le respect de certaines conditions, cette cession a pour effet de faire redémarrer le bail pour une première période de 9 ans ; elle s’appelle alors « cession privilégiée ».
Seuls certains baux comme les baux de carrière et de fin de carrière empêchent ce mécanisme.
Quelles sont les qualités requises dans le chef du cessionnaire pour bénéficier d'une cession privilégiée?
Le cessionnaire doit soit être titulaire d’un certificat d'études ou d'un diplôme à orientation agricole, soit poursuivre un cursus depuis un an au moins en vue d’obtenir un certificat d'études ou d'un diplôme à orientation agricole ou justifier d’une expérience suffisante (être exploitant agricole ou l'avoir été pendant au moins un an au cours des cinq dernières années).
Tableau : Certificats et diplômes permettant d’attester de la qualification du cessionnaire.
Type de diplôme |
Orientation |
|
Agronomique |
Non-agronomique |
|
Master |
✓ |
+ certificat de formation agricole |
Bachelier |
✓ |
+ certificat de formation agricole |
CESS technique de transition |
✓ |
X |
CESS général |
X |
+ certificat de formation agricole |
CQ6* |
+ CESS** |
X |
*CQ6 : Certificat de qualification de 6ème année secondaire **CESS : Certificat d’enseignement secondaire supérieur
Dans quel délai doit m'être notifiée une cession privilégiée?
Dans les trois mois de l'entrée en jouissance du cessionnaire.
Puis-je vendre une terre sous bail à ferme?
Oui, vous pouvez toujours.
Cependant, la vente ne met pas un terme au bail à ferme. Le bail va simplement suivre le terrain et l’acheteur sera le nouveau bailleur. Par conséquent, vendre un terrain sous bail à ferme est une opération relativement peu rentable (perte de 15 à 40% sur le prix de vente).
En effet, les seuls potentiels acquéreurs seront vraisemblablement des agriculteurs ayant leur exploitation dans un rayon restreint par rapport au bien vendu. Seuls ces derniers pourront récupérer le bien pour exploitation personnelle moyennant le respect d’un délai de préavis.
Le prix variera donc en fonction de la demande et notamment du délai dans lequel l’agriculteur-acquéreur pourra récupérer le bien pour son usage personnel.
Si le bail écrit classique est en première ou deuxième période d’occupation, il devra attendre la fin de la période en cours pour récupérer le bien moyennant un préavis de minimum 2 ans, maximum 4 ans donné avant la fin de ladite période. Si le bail est dans une troisième période ou subséquente, il pourra donner le préavis à tout moment. Celui-ci est de minimum 3 ans, maximum 4 ans.
Enfin, s’il s’agit d’un bail verbal, un acquéreur agriculteur pourra normalement récupérer le bien moyennant un préavis de 6 mois donné dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la vente. Toutefois, il s’agit d’une nouvelle règle prévue par le décret qui doit encore être interprétée par les cours et tribunaux.
A combien puis-je vendre ma terre?
Le prix des terres agricoles varie énormément en fonction de leur localisation, de leur nature, de leur qualité, de leur caractère sous bail à ferme ou libre d'occupation,...
Pour avoir une première idée, vous pouvez consulter le rapport de l'observatoire foncier qui publie tous les ans un état des lieux du marché (https://agriculture.wallonie.be/observatoire-du-foncier-agricole).
Vous pouvez également contacter votre notaire ou une agence immobilière spécialisée dans la vente de biens ruraux.
Quelles sont les obligations légales d’information du preneur ?
De nombreux événements, petits ou grands, pendant la vie du bail, doivent être au minimum portés à la connaissance du bailleur, sous peine de sanctions.
Il est faux de penser que le défaut d’information par le preneur permet d’obtenir devant le juge la nullité du bail à ferme. Le tableau ci-dessous résume les évènements qui nécessitent de la part du preneur soit une information (notification du l’identité, de la durée et des parcelles concernées) soit une autorisation (préalable et écrite) auprès du bailleur et les sanctions que le bailleur pourrait activer en cas de manquement. La mention NEW indique qu’il s’agit d’une nouveauté prévue dans le décret.
Le bailleur qui apprend qu’il n’a pas été informé peut donc agir en justice pour demander dans la plupart des cas d’annuler le contrat de culture ou l’échange etc… ce qui le dissuadera la plupart du temps en se disant « à quoi bon, cela ne changera rien ». Toutefois, grâce à ces nouvelles obligations d’information, il sera beaucoup plus difficile pour le preneur de prouver qu’il ne sous-louait pas s’il a omis d’informer son bailleur d’un simple contrat de culture ou d’échange…
Evènement |
Notification |
Autorisation |
Sanction ? |
Contrat de moins d’un an :
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X Au moins 3 mois avant NEW |
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Nullité du contrat de moins d’un an devant juge de paix |
Echange |
X Au moins 3 mois avant NEW |
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Opposition possible contre l’échange par le bailleur dans les 3 mois de la notification, devant le juge de paix |
Sous-location (art. 30§3) |
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x |
Résolution judiciaire du bail NEW |
Cession vers un tiers |
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x |
Résolution judiciaire du bail NEW |
Cession vers un descendant (art. 34) |
X Dans les 3 mois de la mise en possession |
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Nullité de la cession possible à demander devant le juge de paix. En plus, le premier preneur reste solidairement responsable avec le cessionnaire envers le bailleur. |
Cession privilégiée vers un descendant (càd avec retour du bail à zéro an) (art. 35) |
X Dans les 3 mois de la mise en possession |
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Opposition possible par le bailleur contre la cession si le cessionnaire n’est pas agriculteur NEW, dans les 3 mois de la notification, devant le juge de paix |
Décès du preneur |
X Par les héritiers |
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Responsabilité solidaire des héritiers tant que le bail n’est pas repris ou résilié par les héritiers. Opposition possible par le bailleur si l’héritier repreneur n’est pas agriculteur. NEW |
Si plusieurs preneurs |
X Par celui qui se retire |
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Sinon reste responsable avec les autres |
Le nouveau Code civil est-il une alternative au bail à ferme ?
Non.
Suite à la réforme d’une partie du Code Civil, le bail emphytéotique a subi un toilettage et prévoit désormais (depuis le 1er septembre 2021) une durée minimale de 15 ans (et maximale de 99 ans). Certains pourraient y voir l’opportunité de conclure ce type de contrat avec un agriculteur plutôt que le bail à ferme… NTF attire toutefois l’attention des propriétaires sur le caractère impératif de la loi sur le bail à ferme.
En effet, indépendamment de la qualification donnée au contrat par les parties contractantes, si le juge constate que les éléments constitutifs du bail à ferme sont réunis (biens immeubles affectés à l’exploitation agricole et paiement d’un fermage), il requalifiera la convention en bail à ferme !
La conclusion est identique pour le contrat de superficie et ce, pour les mêmes raisons.
Les nouveaux contrats prévus par le nouveau Code civil ne permettent donc pas aux propriétaires d’éviter l’application du régime du bail à ferme.