5. FAQ Bail à ferme

Dernière mise à jour le 10 Jul. 2020

Nous vous proposons ici une série de réponses à des questions que se posent les bailleurs ou attirons l'attention des bailleurs sur des questions essentielles liées au bail à ferme.

Cette rubrique est destinée à s'étoffer avec le temps: n'hésitez pas à y revenir régulièrement !

Pour tout complément d'information, contactez le service juridique de NTF

bail verbal conclu avant la réforme de 2020: comment déterminer sa date de fin?

Distinguons trois hypothèses :

•Si vous arrivez à déterminer dans vos archives que votre bail a été conclu (ou cédé) avant le 1er janvier 2002 : la fin est en principe prévue le 1er janvier 2038. 

•Si vous n’arrivez pas à savoir à partir de quand votre bail a commencé : la fin est aussi en principe prévue le 1er janvier 2038.

•Si votre locataire arrive à démontrer que le bail verbal a été conclu ou cédé entre le 1er janvier 2002 et le 1er janvier 2020, la fin pourrait être prévue plus tard que 2038 et dans le pire des cas, au 1er janvier 2056. On prendrait alors, selon l’interprétation de la loi la moins favorable, 2056 - le nombre d’années contractuelles déjà écoulées depuis la cession ou le commencement du bail.

Pour être certain de l’historique du bail, il est donc préférable de s’adresser à son locataire et de constater avec lui sur papier les événements qui ont touché la vie du bail, c’est-à-dire la date de conclusion, l’éventuelle cession du bail d’un agriculteur à un autre,… 

A défaut, vous (ou peut–être vos éventuels héritiers) risqueriez de vous retrouver en 2038 face à un locataire qui apporte la preuve que la fin de bail est en fait prévue non en 2038, mais bien plus tard. 

C’est donc maintenant qu’il faut agir afin d’apporter de la clarté et de la sécurité dans vos relations contractuelles.

Attention toutefois, même si vous arriviez à déterminer la date de fin de bail avec votre locataire, rien ne l’empêchera d’ici là de céder le bail à ses descendants et repartir ainsi pour un nouveau bail de 4x9ans (s’opposer à ce type de cession est possible, mais les hypothèses sont limitées).

Pour vous protéger contre cela, il vous faudra convaincre votre locataire de signer un bail de carrière, de fin de carrière ou encore un bail de longue durée.

bail écrit conclu avant la réforme de 2020: comment déterminer sa date de fin?

Rien n’a été prévu textuellement par le décret concernant sa date de fin. On ne peut donc qu’interpréter. Logiquement, il faudrait prendre la date de commencement du bail et ajouter les nouvelles durées prévues par la loi.

Exemple 1 : bail de 9 ans conclu en 1990+ 3 renouvellements de 9 ans = fin en 2026 (si une cession privilégiée est notifiée au propriétaire avant 2026, le bail redémarre pour 4x9 ans).

Exemple 2: bail de 18 ans conclu en1990 + 3 renouvellements de 9 ans= fin en 2035 (si une cession privilégiée est notifiée au propriétaire avant 2035, le bail redémarre pour 4x9 ans).

Exemple 3: bail de 27 ans conclu en 1990 + 1 renouvellement de 9 ans= fin en 2026 (un seul renouvellement de 9 ans ici. Il s'agit en effet d'un bail de longue durée né après la loi du 7 novembre 1988. Si vous possédez un bail de longue durée conclu avant cette loi, il faudra lui ajouter 3 renouvellements de 9 ans).

Si d’après votre calcul la fin de votre bail est intervenue avant le premier janvier 2020, vous pourriez déjà récupérer votre bien moyennant congé assorti d’un préavis de 6 mois.

Mais tout ceci n’est qu’interprétation, la loi n'étant pas claire. Certains spécialistes estiment en effet que la nouvelle loi ne s'applique pas aux baux écrits en cours. Il faudra donc attendre des décisions des Cours et tribunaux pour évacuer toute incertitude. 

NTF préconisera toujours au préalable un dialogue avec le locataire pour décider ensemble de ce qu’on fait, quitte à signer un bail de fin de carrière si le preneur n’a pas encore atteint l’âge de la pension.

Qui occupe ma parcelle agricole?

Le propriétaire est parfois bien en peine de savoir qui occupe sa terre agricole. En effet, lors d’une succession par exemple, il constate qu’elle est exploitée, cultivée, pâturée… sans pour autant percevoir un fermage. Comment savoir qui occupe cette parcelle ?

Les agriculteurs et non agriculteurs qui demandent des aides européennes (PAC) doivent être identifiés et déclarer annuellement toutes les parcelles qu’ils exploitent au SIGeC (Système Intégré de Gestion et de Contrôle) géré par l’Administration de l’Agriculture. La confidentialité des données à caractère personnel fait en sorte que ni l’Administration wallonne ni les communes ne peuvent communiquer au propriétaire de la parcelle agricole l’identité de l’agriculteur qui l’exploite. Le propriétaire est-il alors contraint de se renseigner lui-même auprès des voisins ou des agriculteurs du village pour connaître le mystérieux occupant ?

Il y a lieu d’abord de vérifier les comptes bancaires du défunt. En effet, il n’est pas rare que le preneur ait procédé à une cession (privilégiée ou non) sans en avoir informé son bailleur. Seul le nom du débiteur a été modifié sur le virement du fermage. Par exemple, l’adresse est identique, le nom de famille est identique mais, le prénom a changé, un prénom a été ajouté avec la mention « association de fait », ou encore une société agricole remplace le nom de famille… Dans ce cas, le preneur est celui qui paie le fermage. Et la jurisprudence a reconnu l’existence d’un bail à ferme au nom de celui qui a payé le fermage au moins 2 années consécutives… (En cas de doute, il ne faut pas hésiter à renvoyer le virement à l’expéditeur et demander des éclaircissements au preneur initial.)

Le site de la banque carrefour des entreprises https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoeknaamfonetischform.html devrait ensuite pouvoir vous donner son adresse. 

Si aucun fermage n’apparaît dans les comptes, il est possible que le paiement se faisait de la main à la main ou encore, que l’occupation était précaire et gratuite… Soit ! Pour connaître l’identité de l’exploitant, le Code de l’Agriculture (art. 38) prévoit désormais que les données à caractère personnel peuvent être traitées par les notaires pour les finalités suivantes :

  • l'identification des titulaires de droit au bail à ferme à l'occasion de la vente, de la liquidation, de la succession ou de régimes matrimoniaux de parcelles agricoles ;
  • la notification du droit de préemption dans le cadre de la loi sur le bail à ferme ;
  • l'identification des parcelles déclarées comme parcelles agricoles ;
  • l'identification des occupants d'une parcelle dans le cadre de missions d'expertise qui leur sont confiées pour des motifs d'intérêt général par les pouvoirs publics (par exemple lors d’un remembrement).

Un autre agriculteur que mon locataire exploite les terres. Est-ce permis par la loi?

Si un autre agriculteur que votre locataire exploite vos terres, il peut s'agir selon le cas d':

1. Une sous-location

La sous-location est une seconde location conclue entre votre locataire et un tiers. Votre locataire devient donc le bailleur de cette autre personne dont il percevra probablement un loyer.

Si votre locataire souhaite réaliser ce type d’opération, il doit obtenir votre accord. A défaut pour lui d’avoir votre autorisation et, s’il poursuit dans cette démarche, vous pourriez demander en justice la fin de votre bail.

La sous-location à un des descendants de votre locataire ne nécessite par contre pas d’autorisation. Celui-ci devra toutefois, à peine de nullité de la sous-location, vous en informer au plus tard dans les trois mois.

 

2. Un contrat de culture, un échange de culture ou encore un contrat d'entreprise

Attention, ce n’est pas parce qu’un autre agriculteur est sur vos terres, qu’il y a sous-location. Il pourrait en effet s’agir d’un contrat de culture, d'un échange de culture ou d'un contrat d'entreprise qui, eux, ne nécessitent pas d’autorisation du bailleur.

2.1. Le contrat de culture

Le contrat de culture est celui par lequel votre locataire concède l’exploitation de la terre à un autre agriculteur de manière occasionnelle pour des questions d’organisation. Le contrat de culture est conclu pour une durée de maximum un an et votre agriculteur aura toujours à sa charge la préparation de la terre (engrais, phyto). Il s’agit par exemple des conventions de vente d’herbes sur pied, ou des contrats de culture de pommes de terre, de lin ou encore de petits pois, menés par l’industrie agro-alimentaire.

Le contrat de culture doit désormais vous être notifié par votre locataire. 

2.2. L’échange de culture

Un échange de culture est un contrat par lequel deux agriculteurs échangent des parcelles similaires pour des questions de facilités. Ce type de contrat n’influence pas vos rapports avec votre locataire dès l’instant où c’est toujours bien lui qui reste tenu des droits et obligations du bail à ferme que vous avez convenu ensemble. C’est donc à lui que vous devez vous adresser en cas de problème.

Tout projet d’échange de culture doit vous être notifié par votre locataire trois mois avant ledit échange. Vous aurez la possibilité de vous y opposer devant le juge de paix dans les trois mois de la notification.

2.3. Le contrat d'entreprise

Lorsque votre locataire rémunère un agriculteur ou un entrepreneur agricole afin qu'il vienne effectuer des travaux dans vos terres, il s'agit d'un contrat d'entreprise.

Les contrats d'entreprise sont permis et aucune notification à l'égard du propriétaire n'est requise.

L'exploitation d'une exploitation agricole ne requiert pas que le preneur exécute lui-même un travail manuel.

 

3. Une cession du bail

La cession de bail est un acte par lequel votre locataire va transférer votre contrat à une autre personne. Cette dernière sera votre nouveau locataire et vous paiera désormais les fermages.

L’accord du propriétaire est requis lorsque le locataire veut effectuer cette opération. A défaut, vous pourriez demander en justice la fin de votre bail.

Cependant, lorsque votre locataire veut céder le bail à un de ses descendants, il n’a pas besoin de votre autorisation. Il devra toutefois vous en informer au plus tard dans les trois mois de la cession et ce sous peine de nullité.

Attention, dans le cas des cessions soumises à autorisation du bailleur, certains locataires, pour éviter de demander l’avis du propriétaire, procèdent au remplacement ou à l’ajout d’un nom ou prénom sur le virement bancaire du fermage ou effectuent tout simplement le paiement au départ d’un autre compte.

Or, une certaine jurisprudence considère que le propriétaire a accepté la cession du bail lorsqu’il accepte plusieurs années de suite le fermage d’une autre personne.

Par conséquent, si vous recevez un versement d’un nouveau compte bancaire ou avec une nouvelle communication, il est préférable de renvoyer le versement ainsi que d’adresser un recommandé à votre locataire indiquant votre refus d’accepter un versement d’une personne étrangère à votre convention.

 

 

Mon locataire met des chevaux dans la prairie que je lui loue alors que nous avons signé un bail à ferme. Est-ce permis?

Non, il faut en effet que le preneur affecte principalement la parcelle à son exploitation agricole.

Or, l'élevage de chevaux est étranger à l'agriculture sauf s'il s'agit de chevaux de trait ou de labour ou encore de chevaux destinés à la commercialisation de la viande. 

Par conséquent, le bailleur pourrait demander la fin du bail en justice car le locataire ne respecte pas ses obligations. Il veillera préalablement à lui adresser un courrier de mise en demeure.

Si en plus il s'agit de chevaux pris en pension, alors il pourrait même s'agir d'une sous-location interdite.

Mon locataire arrête son exploitation. Il souhaite remettre ses terres à son voisin, notamment celle que je lui loue. Suis-je obliger d'accepter?

Non. Il s'agit en effet d'une cession du bail.

La cession de bail est un acte par lequel votre locataire va transférer votre contrat à une autre personne. Cette dernière sera votre nouveau locataire et vous paiera désormais les fermages.

L’accord du propriétaire est requis lorsque le locataire veut effectuer cette opération, sauf s'il s'agit d'une cession à l'égard des descendants dudit locataire. A défaut, vous pourriez demander en justice la fin de votre bail.

Il faut en général être prudent quand votre locataire vous proprose de signer une autorisation de cession, surtout en présence d'un bail classique.

Certaines contiennent par exemple la mention selon laquelle le bail repartira pour une nouvelle et première période d'occupation.

Par ailleurs une fois le bail cédé, le bailleur sera de nouveau à la merci d'une cession privilégiée réalisée par le nouveau locataire alors qu'il ne l'était a priori plus avec l'ancien puisque ce dernier ne souhaitait pas céder à un de ses descendants. 

Il sera donc plutôt conseillé au bailleur de réfléchir avant toute chose à la signature d'un nouveau bail et non au transfert du précédent. Ainsi, il aura la possibilité de choisir le type contrat le plus adapté à sa nouvelle situation.

Mon locataire a atteint l'âge légal de la pension. Puis-je récupérer mes terres?

Si vous avez signé un bail de carrière ou de fin de carrière avec l'agriculteur, la réponse est oui. En effet, ces baux se terminent lorsque le locataire atteint l'âge légal de la pension.

Pour les autres baux, la réponse est beaucoup plus nuancée.

En effet, l'arrivée à l'âge légal de la pension ne met pas fin naturellement au bail. Il faudra d'abord examiner si le locataire poursuit son activité agricole ou pas.

Si ce n'est pas le cas, vous pourriez obtenir en justice la fin du bail à défaut pour lui d'y renoncer spontanément.

Si par contre, l'agriculteur continue son exploitation après sa pension (il conserve son numéro d'entreprise, garde une activité,...) alors, le bail se poursuit jusqu'à son terme.

L'arrivée à la pension ne changera alors qu'une seule chose pour vous: une nouvelle possibilité de congé avec des délais de préavis réduits ( minimum 1 an, maximum 4 ans).

Pour cela, il faut que trois conditions soient réunies : le preneur doit avoir atteint l'âge légal de la pension, bénéficier d'une pension de retraite ou de survie et ne pas avoir de descendants susceptibles de reprendre.

Cette nouvelle possibilité de congé ne peut être donnée que pour :

  • exploitation personnelle;
  • pour vendre, donner, échanger, apporter en société ou louer les biens à un autre agriculteur. Cet agriculteur doit posséder soit une exploitation viable ou une exploitation faisant l'objet d'un plan d'amélioration matérielle de l'exploitation démontrant des investissements faits ou à faire dans le but de créer l'exploitation, de la développer, d'augmenter ou de maintenir le niveau de ses revenus.

J'ai un bien situé en Belgique loué en bail à ferme. Que dois-je déclarer à l'impôt des personnes physiques?

La matière des baux à ferme bénéficie d'un régime spécifique concernant la taxation des revenus immobiliers à l'impôt des personnes physiques.

Est imposable le revenu cadastral indexé des biens donnés en location conformément à la législation sur le bail à ferme et affectés par le locataire à des fins agricoles ou horticoles.

Le propriétaire, pour autant qu'il respecte la législation sur le bail à ferme, notamment la législation sur les fermages, n'est donc pas taxé sur les revenus réels qu'il perçoit.

Dans sa déclaration, il devra par conséquent uniquement déclarer le revenu cadastral de ses parcelles.

Il existe deux exceptions à celà. Le propriétaire ne doit pas déclarer les revenus de biens immobiliers qu'il donne en location :

  • en vertu d'un bail de carrière ;
  • en vertu d'un bail à ferme concernant des terrains prévoyant une première période d'occupation d'une durée minimale de 18 ans.

 Ces revenus sont en effet exonérés.

Quel est le risque si mon locataire me paie un fermage au-dessus des montants légaux?

Le preneur peut demander à tout moment la révision du fermage d'un bail en cours dont le montant dépasse le maximum autorisé, le fermage est alors ramené au taux légal.

Par ailleurs, dans la mesure où ils dépassent le taux légal, les fermages échus et payés des cinq dernières années qui précèdent la demande sont restitués au preneur à sa demande.L'action du preneur en restitution de ces sommes se prescrit après un an à compter du jour où il quitte le bien loué.

Enfin, concernant l'impôt des personnes physiques, si le bailleur ne respecte pas la législation sur les fermages, il sera taxé suivant le régime ordinaire des revenus immobiliers et non suivant le régime spécifique aux baux à ferme.


Suis-je protégé du bail à ferme en signant un contrat de vente d'herbes sur pied avec un agriculteur?

Si vous êtes un bailleur non-agriculteur, vous n'êtes pas protégé. Le contrat pourra être requalifié par un juge en bail à ferme. 

Si vous êtes un bailleur agriculteur, le contrat ne risque pas la requalification si l'objet du contrat est bien respecté.